En slik insinuasjon innebærer en påstand om at et stort antall uavhengige takstmenn ikke har vært i stand til å sette en korrekt verditakst, og at profesjonelle anerkjente meglerhus ikke har gjort det de kan for å omsette boligene til best mulig pris i markedet - til tross for at de har hoveddelen av sin inntekt fra provisjon av salg. Etter det vi kjenner til har Aftenposten ikke snakket med hverken takstmenn eller meglere i denne saken. Ei heller har de sjekket hvilke forsøk som ble gjort for å selge flere av de eiendommene de sier de har sett nærmere på.
Noen eksempler
Den omtalte leiligheten i Pilestredet 47 B ble lagt ut for salg med en prisantydning/takst på 3,3 millioner kroner. Den ble annonsert på finn.no og gjennom to annonser i Aftenposten. Salgssummen endte på 3,65 millioner kroner etter at fire budgivere hadde lagt inn til sammen 13 bud. Hva i denne prosessen tilsier at markedspris ikke ble oppnådd?
Et annet eksempel som trekkes frem er Hoffsveien 64 A. Denne ble først annonsert til salgs for 3,8 millioner kroner basert på uavhengig takstmanns vurdering. Etter manglende respons i markedet, til tross for bred annonsering både på finn.no og i Aftenpostens papirutgave, ble det foretatt en ny taksering. Etter ny annonseringsrunde, med prisantydning på 3,4 millioner kroner, ble leiligheten til slutt solgt for 3,9 millioner kroner. Da hadde i alt seks budgivere kjempet om eiendommen. Er det denne prosessen Aftenposten mener ikke har ført frem til markedspris?
Riktignok har Aftenposten vist at disse eksemplene, sammen med flere andre, har blitt videresolgt for langt høyere beløp senere. Mange boligkjøpere og -selgere har kunnet hente gevinster ut av et stigende boligmarked de siste årene. Markedet for oppussingsobjekter, som forsvarsboligene i all hovedsak er, er varierende. De som har tatt både jobb og kostnad med oppgradering av boligene har tatt en risiko som de i noen tilfeller ser ut til å ha fått uttelling for.
Svakheter i Aftenpostens sammenligningsgrunnlag
Når Aftenposten stiller spørsmålstegn ved oppnådd salgsverdi på forsvarsboliger versus øvrige boliger i tilnærmet tilsvarende markeder, har de ikke sammenlignet takstene som ligger til grunn for prisantydningene på både forsvarsboliger og øvrige boliger. Hadde de gjort det, ville de sett at de boligene Forsvarsbygg selger har en betydelig lavere standard enn øvrige boliger. Når vi i tillegg vektlegger åpenhet om standard og mangler i våre salgsprosesser, er prisavviket på 20 prosent mellom solgte forsvarsboliger og øvrige boliger høyst forklaring, og for de fleste forståelig. I Oslo er 28 av i alt 45 boligsalg de siste fem årene solgt i snitt kr. 427 000 over takst. To boliger er solgt til takst, og 12 under. Samtlige boliger er solgt med en prisantydning basert på uavhengig takstmanns vurdering, og ved hjelp av en profesjonell eiendomsmegler. Boligene er solgt til markedspris, altså til det markedet var villig til å betale, etter bred annonsering i blant annet Aftenpostens egne kanaler.
Krevende eiendommer i marginale markeder
Salg av forsvarseiendom handler ikke i hovedsak om boliger i Oslo-regionen. Det handler om å få ut statens verdier i nedlagte bygg og anlegg det ofte har vært investert betydelige beløp i. Hvilke bygg og anlegg som til en hver tid skal ut av forsvarsstrukturen, er beslutninger Forsvaret tar på bakgrunn av politiske føringer, teknologisk utvikling og operative behov. Forsvarsbygg Skifte eiendom sørger for at eiendommene selges i tråd med regelverket, til den høyeste prisen det er mulig å oppnå i et marked. Men hva er markedet villig til å betale for gammel spesialeiendom, gjerne beliggende i områder av landet preget av fraflytting? Hva er markedspris for en gammel bunker, et nedlagt kystfort eller en marinebase? Svaret får vi etter omfattende eksponering av eiendommen i markedet, gjennom bistand fra eiendomsmeglere og bred annonsering. Noen ganger er svaret skuffende, andre ganger blir vi positivt overrasket.
Utgangspunktet er alltid basert på en uavhengig takstmannvurdering, men den reelle markedsprisen er det kun markedet som kan gi svar på. Den prisen påvirkes av hvem som i tidsrommet for salget ser både muligheter og har evne til å utnytte eiendom, ofte spesialtilpasset et helt annet formål. Mange lokalsamfunn nyter i dag godt av at nye krefter har kunnet bidra til utvikling av nye tilbud og/eller arbeidsplasser med utgangspunkt i tidligere forsvarseiendommer. Eiendommer de har kjøpt til markedspris.
Aftenposten har et poeng i at eiendommer som ikke selges i det åpne markedet ikke nødvendigvis selges til markedspris. I tråd med reglene for salg av forsvarseiendommer, skal eiendommene tilbys for salg til kommuner og fylkeskommuner dersom ingen andre statlige virksomheter ønsker dem. I slike tilfeller finnes markedsprisen ved hjelp av beste skjønn. Forsvarsbygg Skifte eiendom benytter også i disse tilfellene en uavhengig takstmann som setter en markedstakst basert på teknisk tilstand og øvrige markedsforhold i området.
Hvor langt skal staten gå?
Aftenposten trekker også frem Entra eiendom og Rom eiendom som eksempler på hva Forsvarsbygg burde gjøre. Dette vitner om liten forståelse for de rammene som er satt rundt salg av forsvarseiendom, og for hvilke eiendommer dette faktisk dreier seg om. Diskusjonen om hvor langt staten kan og bør gå er en diskusjon vi gjerne deltar i. Vi kan imidlertid ikke akseptere at det danner seg et bilde av et ubevisst forhold til statens verdier. I snart 12 år har Forsvarsbygg Skifte eiendom eksponert krevende eiendommer i markedet med gevinst.
Resultatet er at forsvarsbudsjettene har en samlet inntekt fra eiendomssalg på 3,5 milliarder kroner, og ikke minst, en driftsbesparelse som en konsekvens av eiendomssalget på nær 400 millioner kroner hvert år.