Om salget av Lista Flystasjon

Av Frode Sjursen, administrerende direktør i Forsvarsbygg

Etter oppslagene i media de siste dagene er det sikkert mange som vil stille spørsmålstegn ved at Forsvarsbygg ved Skifte Eiendom betaler for å kvitte seg med eiendommer. Vi forstår undringen, men faktum er at en del av de tidligere forsvarseiendommene som skal avhendes har negativ verdi. Det vil si at de har en beskaffenhet, en beliggenhet eller kostnader knyttet til dem som gjør at det ikke vil være lønnsomt for noen å overta eiendommen med mindre de får betalt for det. Lista Flystasjon var en slik eiendom.

Lista Flystasjon er en av landets største flyplasser med et areal som er 1,5 ganger så stort som Norges tidligere hovedflyplass, Fornebu. Bygningene på eiendommen har et areal på ca. 30 000 kvadratmeter. Det var flere økonomiske forpliktelser knyttet til eiendommen:

 

Bygningene og flyplassarealet hadde årlige driftskostnader på opp til 6 millioner kroner, avhengig av utleiegrad.

 

Forpliktelser knyttet til tekniske anlegg, infrastruktur, vedlikehold og leieavtaler beregnet til ca. 14,5 millioner kroner.

 

Kostnader knyttet til brannverntiltak på 7,5 millioner kroner. Lista Flystasjon kostet altså Forsvarsbygg betydelige årlige beløp også etter den militære virksomheten ble lagt ned i 1996. Dette kombinert med størrelse og beliggenhet gjorde eiendommen til et meget utfordrende salgsobjekt.

Stortinget la i 1996 følgende føringer på salget av eiendommen:

Hele eiendommen skulle være solgt innen 10 år.

 

De totale kostnadene knyttet til eierskap og salg av eiendommen i perioden skulle ikke overstige 50 millioner kroner.

Flystasjonen ble solgt til Lista Flypark AS i 2002. Prisen var 3,5 millioner kroner. I tillegg fikk kjøperen utbetalt 14,5 millioner kroner for å overta de ovennevnte forpliktelsene. Netto fikk altså Lista Flypark AS utbetalt ca.11 millioner kroner for å overta eiendommen. Salget ble gjennomført godt innenfor Stortingets tidsfrist på 10 år og innen kostnadsrammen på 50 millioner kroner. Den endelige regningen endte på 41 millioner kroner.

Vi skal ikke legge skjul på at elementer ved salgsprosessen på Lista ikke har vært i tråd med Forsvarsbyggs kvalitetskrav. Salget av Lista Flystasjon har en historie som strekker seg over 7 år – fra 1996 til 2002. Målsettingen i 1996 var at Staten skulle selge eiendommen innen 10 år, og at Forsvarsbygg i mellomtiden skulle forvalte den på en best mulig måte, og tilrettelegge for et fremtidig salg. Fra og med 1996 la Forsvarsbygg ned et stort arbeid med å finne en god etterbruk av Lista Flystasjon. I denne perioden ble det lyttet til en hel rekke innspill fra ulike parter. Det ble blant annet inngått en 10-årig leieavtale med Lista Lufthavn AS (LILAS) i 1996 til gunstige vilkår, med ønske om at LILAS skulle bidra til næringsutviklingen.

Utfordringene med å selge eiendommen ble etter hvert tydelige. Forsvarsbygg la derfor i 2001 en strategi om selge hele eiendommen samlet, basert på følgende vurderinger:

 

En potensiell kjøpers muligheter skal begrenses minst mulig.

 

Risikoen for at Forsvaret blir sittende igjen med de ”uselgelige” delene av eiendommen og fremtidige store utgifter.

På det tidspunktet hadde Lista Flystasjon allerede blitt behørig markedsført overfor mulige interessenter:

Mulige kjøpere hadde gjennom hele periodene blitt kontaktet

Tilbud om næringsetablering ble bredt annonsert tre ganger.

I 2001 ble det arrangert en stor konferanse (Listakonferansen) for å vekke markedets interesse.

Etter vår vurdering var det godt kjent i markedet et Lista Flystasjon var til salgs. Men likevel, inntil nåværende eier kom inn i bildet forelå ingen bud på hele eiendommen.

Da vi omsider oppnådde interesse fra en seriøs interessent for hele eiendommen, valgte vi å avhende ved direktesalg til Lista Flypark AS. Forhandlingene tok utgangspunkt i den foreliggende takst på 11 millioner kroner. Pga nye forutsetninger som det ikke var tatt hensyn til i denne taksten, ble den endelige salgssummen justert til 3,5 millioner kroner. Samtidig fikk kjøperen Lista Flypark en kompensasjon på 14,5 millioner kroner for å overta forpliktelsene som nevnt over.

Da det oppstod tvil om at salget ikke var i henhold til interne kvalitetskrav tok Skifte Eiendom selv initiativ til en internrevisjon. Det ble også engasjert et advokatfirma til å gjennomføre en ekstern uavhengig evaluering. Forsvarsbyggs ledelse har i en rapport basert på den interne og eksterne evalueringen, konkludert med at avhendingsinstruksen ikke var fulgt på to punkter:
1. Salget ble ikke utlyst på reglementert måte og ble derved gjennomført som et direktesalg. Dette er ikke tilstrekkelig dokumentert i henhold til avhendingsinstruksen.

2. Det ble ikke innhentet en ny takst som tok hensyn til alle økonomiske forhold for å fastsette eiendommens markedsverdi, slik avhendingsinstruksen krever. Rapporten som er behandlet og godkjent av Forsvarsbyggs styre ender opp i en handlingsplan med 18 tiltak for å unngå tilsvarende avvik fra våre kvalitetskrav. Noen av disse er:

 

Alle komplekse salg skal behandles av Forsvarsbyggs styre.

 

Kun Skifte Eiendoms stabssjef eller direktør har fullmakt til å vurdere om det er hjemmel for direktesalg.

 

Reglement for direktesalg er forbedret i forbindelse med innføring av nye rutiner for salg til kommuner og fylkeskommuner.

Den informasjonen Aftenposten sitter på er også kjent for Riksrevisjonen og Stortingets Kontroll- og konstitusjonskomite. Uavhengig av det aktuelle salget, gjennomfører Riksrevisjonen en forvaltningsrevisjon av Statens avhending av forsvarseiendommer, Revisjonen omfatter også Skifte Eiendom, inkludert salget av Lista Flystasjon. Denne rapporten forventes fremlagt i juni 2005. Inntil da vil vi svare på alle spørsmål både Riksrevisjonen og Kontroll- og konstitusjonskomiteen kommer med.

Etter vår vurdering er saken til vurdering i de fora den hører hjemme. Den praktiske gjennomføringen av salget av Lista Flystasjon er ikke av våre stolteste øyeblikk, og vi har iverksatt en hel rekke tiltak for å unngå at det skal skje igjen.